Erstellung unternehmensspezifischer Leistungsverzeichnisse für die Instandhaltung

• Die Erstellung eines LVs von Grund auf ist aufwendig und erfordert umfangreiche Fachkenntnis der jeweiligen Gewerke und einschlägigen Normen. Hier kommen Standard-Leistungskataloge ins Spiel, die von Fachgremien erarbeitet wurden und Standardtexte für Leistungspositionen bereitstellen. Durch ihre Nutzung kann man sich an bewährten Formulierungen orientieren, welche Vollständigkeit und Klarheit sicherstellen und an die Vergaberegeln (insb. VOB) angepasst sind. Im deutschen Bauwesen sind vor allem das Standardleistungsbuch für das Bauwesen (STLB-Bau) und dessen Erweiterung STLB-BauZ von Bedeutung, während im Facility Management der GEFMA/RealFM-Standardleistungs­katalog für Facility Services relevant ist.

• STLB-Bau (Standardleistungsbuch Bau): Das STLB-Bau ist eine vom DIN Deutsches Institut für Normung herausgegebene Sammlung von Ausschreibungstexten für Bauleistungen. Es deckt sämtliche Bereiche des Hoch- und Tiefbaus ab (Stand 2025 umfasst es 77 Leistungsbereiche von „000 Baustelleneinrichtung“ bis zu „098 Witterungsschutzmaßnahmen“). Für nahezu jedes Gewerk existieren standardisierte Positionstexte; Beispiele sind Mauerarbeiten, Betonarbeiten, Maler- und Lackierarbeiten, Bodenbelagsarbeiten, Trockenbau, Dachdeckungs- und Abdichtungsarbeiten, Elektroinstallationen, Heizungs-/Sanitärinstallationen, Straßen- und Landschaftsbauarbeiten etc. (siehe u.a. Leistungsbereiche 020–023 für Dach und Fassade, 027 für Tischler, 034 für Maler, 036 für Bodenbelag, 039 für Trockenbau, 050 für Blitzschutz, 057/070 für Gebäudeautomation, 075/078 für Raumlufttechnik, 080 für Straßenbau usw.).

• Das Besondere am STLB-Bau ist der dynamische Aufbau der Leistungstexte: Jede Leistungsposition wird durch Auswahl von Textbausteinen (Beschreibungsmerkmale und Ausprägungen) spezifisch zusammengesetzt. Der Katalog ist hierarchisch gegliedert nach Leistungsbereichen (Gewerken), Teilleistungsgruppen, Merkmalen und Ausprägungen. Durch diese Systematik lassen sich sehr präzise, auf das konkrete Projekt zugeschnittene Positionen erstellen – und dennoch basieren sie auf vorgeprüften Standardformulierungen. Alle Texte sind VOB-gerecht und DIN-konform gehalten, was bedeutet, dass z.B. die gemäß VOB/C ohnehin geschuldeten Nebenleistungen nicht explizit aufgeführt werden und die Leistungsbeschreibung sich auf die eigentliche Bauleistung (Bauart, Baustoff, Abmessungen etc.) konzentriert. So enthält ein STLB-Bau-Positionstext typischerweise Formulierungen wie "Wandfläche, Innenputz, vollflächig streichen, Dispersionsfarbe, zweimaliger Anstrich, weiß…" – wodurch Material, Ausführung und Umfang klar sind, ohne jede Schraube oder jeden Pinselstrich einzeln zu erwähnen (weil Kleinteile und Nebenarbeiten nach VOB automatisch Teil der Leistung sind).

• Für die praktische Nutzung ist STLB-Bau in Softwarelösungen (AVA-Programme) integriert; dort wählt man einfach die gewünschten Merkmalsausprägungen aus und erhält den fertigen Langtext samt Kurztext und genormter Positionsnummer. Dadurch wird die LV-Erstellung schneller und sicherer – Fehler (wie unklare Texte oder vergessene Leistungen) lassen sich vermeiden, da die Standardtexte von Experten formuliert und laufend gepflegt werden. Nicht zuletzt fördert STLB-Bau die Vergleichbarkeit der Angebote, da alle Bieter auf einer einheitlichen Beschreibung kalkulieren.

• STLB-BauZ (Zeitvertragsarbeiten): Während STLB-Bau primär auf Neubau-, Umbau- und Sanierungsprojekte abzielt (einmalige Bauleistung), gibt es mit STLB-BauZ eine Variante speziell für wiederkehrende Unterhaltungsarbeiten in Rahmenverträgen. STLB-BauZ steht für Standardleistungsbuch – Zeitvertragsarbeiten und wurde geschaffen, um regelmäßig wiederkehrende Bauunterhaltungsmaßnahmen standardisiert auszuschreiben. Typischer Anwendungsfall ist ein Jahresvertrag mit einem oder mehreren Bauunternehmen, die bei Bedarf Reparaturen, Wartungsarbeiten oder kleinere Instandsetzungen durchführen (z.B. laufende Bauunterhaltung einer Liegenschaft). Die Leistungen werden auf Abruf in einzelnen Aufträgen abgerufen, der Rahmenvertrag regelt die Einheitspreise und Bedingungen.

• Die Aufgabe des STLB-BauZ besteht darin, solche wiederkehrenden Instandhaltungsleistungen mit speziell abgestimmten Ausschreibungstexten zu unterstützen. Es enthält standardisierte Leistungsbeschreibungen für derzeit 28 Leistungsbereiche der Bauunterhaltung – von Bauwerksteilen über technische Anlagen bis Außenanlagen – sodass ein breites Spektrum typischer Wartungsgewerke abgedeckt wird. Ein wesentliches Merkmal ist, dass STLB-BauZ vorformulierte Einheitspreise beinhaltet, die im sogenannten Auf- und Abgebotsverfahren genutzt werden können. Das heißt, die herausgebenden Stellen (GAEB Arbeitsgruppe 7 mit Branchenverbänden) haben für jede Position einen Kalkulationspreis hinterlegt, den Bieter im Vergabeverfahren prozentual unter- oder überbieten können. Dieses Verfahren kommt in der Praxis selten zum Einsatz und vor allem im öffentlichen Sektor in Ausnahmefällen (da es spezielle Voraussetzungen erfordert). Alternativ kann man STLB-BauZ natürlich auch im normalen Angebotsverfahren verwenden, wobei der Bieter eigene Preise einträgt – in dem Fall dienen die STLB-BauZ-Texte primär als Leistungsbeschreibung ohne vorgegebene Preise.

• Inhaltlich sind die Leistungstexte in STLB-BauZ ähnlich aufgebaut wie bei STLB-Bau: Sie enthalten Angaben zu Bauart, Bauteil, Material, Abmessungen etc., um die Leistung vollständig zu beschreiben. Nebenleistungen werden auch hier nicht mitbeschrieben, da diese gemäß VOB/C als vereinbart gelten. Besonders geregelt ist in STLB-BauZ u.a. das Thema Abfallentsorgung: So ist beispielsweise eine gewisse Menge (1 m³) nicht kontaminierter Bauschutt pro Auftrag im Einheitspreis enthalten, während Mehrmengen oder Sonderabfälle separat vergütet werden müssen. Solche Klauseln sorgen für einheitliche Rahmenbedingungen und vermeiden Streitigkeiten im Nachhinein. Insgesamt erleichtert STLB-BauZ dem Auftraggeber die Erstellung von Rahmen-Leistungsverzeichnissen für Wartungsverträge erheblich, da es erprobte Texte und Kalkulationsgrundlagen liefert. Für die hier betrachteten Lose, die viele Instandhaltungsgewerke umfassen, ist STLB-BauZ somit eine wichtige Quelle von Praxiserfahrung und Standardisierung.

• Standardleistungsverzeichnis Facility Services (GEFMA 520): Über Bauleistungen hinaus gibt es im Facility Management weitere wiederkehrende Dienstleistungen (Gebäudereinigung, Grünpflege, Wartung technischer Anlagen, etc.), für die in den letzten Jahren ebenfalls Standardleistungsverzeichnisse entwickelt wurden. Hervorzuheben ist das von den Verbänden GEFMA e.V. und RealFM e.V. erarbeitete Standardleistungsverzeichnis Facility Services, aktuell in Version 3.0 (GEFMA 520) bzw. Version 4.0 (Fortschreibung durch RealFM). Dieses Standard-LV deckt die Dienstleistungen in der Betriebsphase von Gebäuden umfassend ab. Es gliedert sich in 21 Kapitel und orientiert sich dabei an der in DIN 32736 definierten Struktur des Facility Managements – nämlich Technisches Gebäudemanagement (TGM), Infrastrukturelles GM (IGM) und Kaufmännisches GM. Somit werden Leistungen von Instandhaltung, Inspektion und Wartung technischer Anlagen (TGM) über Sicherheitsprüfungen, Reinigungsdienste, Entsorgung, Grünflächenpflege, Winterdienst (IGM) bis hin zu Vertragsmanagement oder Flächenmanagement (KGM) abgedeckt. Dieses Standard-LV versteht sich als Mustervorlage, die für konkrete Ausschreibungen jeweils angepasst werden muss. Es ist keine starre Formularsammlung, sondern bietet Textbausteine, Kommentarhinweise und alternative Formulierungen, die an die individuellen Leistungsbeziehungen und Anforderungen des jeweiligen Unternehmens anzupassen sind. Die aktuelle Version wurde explizit im Hinblick auf Praxistauglichkeit überarbeitet – überflüssige Redundanzen wurden vermieden, Begriffe eindeutig definiert, und neue Leistungsbilder (z.B. "Concierge Services") ergänzt, um aktuellen FM-Trends gerecht zu werden.

Ein wichtiger Bestandteil des GEFMA-Standard-LV ist ein Kapitel "Definitionen und Begriffe", das zentrale FM-Begriffe wie Instandhaltung präzisiert. Hintergrund ist, dass in unterschiedlichen Normen und Branchenstandards teils abweichende Definitionen existieren (z.B. unterscheidet DIN 31051 andere Instandhaltungsbegriffe als das BGB); das Standard-LV schafft hier Klarheit, um Missverständnisse und daraus resultierende Vergütungskonflikte zu vermeiden. Auch die Abgrenzung zwischen einfachen Sichtkontrollen (Zustandsüberwachung) und förmlichen Inspektionen wurde in Version 3.0 neu justiert, um eine praxisgerechte Beschreibung von Wartungs- und Prüfleistungen zu ermöglichen. Für infrastrukturelle Leistungen wie Reinigung enthält das Standard-LV ausführliche Leistungsbeschreibungen samt Qualitäts- und Frequenzvorgaben (z.B. Unterhaltsreinigung mit bestimmten Intervallen, Glasreinigung, Sonderreinigungen etc., vgl. Kapitel 9 im Standard-LV 4.0). Ebenso werden Grünpflegearbeiten, Winterdienste und Entsorgungsleistungen beschrieben. Ergänzt wird das Paket durch Musterverträge (GEFMA 510) und Formblätter (z.B. Preisverzeichnis, Stundensatzkalkulationen), um eine ganzheitliche Ausschreibungsdokumentation zu ermöglichen.

Für unseren Zweck – die Erstellung eines unternehmensspezifischen Leistungsverzeichnisses für ein breites Spektrum an Leistungen – liefern diese Standardwerke wertvolle Vorlagen und Inhalte. STLB-Bau und STLB-BauZ stellen sicher, dass bauhandwerkliche Leistungen konsistent und normgerecht beschrieben werden, während das GEFMA-Standard-LV Hilfestellungen für Facilities-Services und Dienstleistungen bietet.

Eine zentrale Herausforderung besteht darin, die Balance zwischen Standardisierung und individueller Anpassung zu finden. Standard-Leistungskataloge liefern eine ausgezeichnete Grundlage und beschleunigen die Detailleistungsbeschreibung, doch müssen die vorgegebenen Texte fast immer projektspezifisch modifiziert werden. Jede Organisation hat spezifische Anforderungen, Objektbesonderheiten und Leistungsziele. Daher sollte ein unternehmensspezifisches LV zwar die Struktur und Formulierungen bewährter Kataloge übernehmen, diese jedoch auf die eigene Bedarfslage zuschneiden.

Die erwähnten GEFMA/RealFM-Standards betonen explizit, dass ihre Dokumente keine ausfüllbaren Formulare sind, sondern als Muster dienen, die man an die individuellen Leistungsbeziehungen anpasst. Oft enthalten sie Platzhalter, Kommentartext oder alternative Optionen, die vom Anwender entsprechend ausformuliert werden müssen. Beispielsweise sind im Standard-LV 3.0 stellenweise Textstellen gelb markiert, die der konkreten Ausgestaltung bedürfen; auch werden Vorschläge für Leistungskennzahlen oder Servicelevel gemacht, die zu konkretisieren sind. Beim Erstellen des eigenen LVs sollte man diese Hinweise aufnehmen: Welche Leistungsintervalle sind gewünscht? Welche Qualitätsstandards gelten im Unternehmen? Welche spezifischen Materialien oder Verfahren sollen eingesetzt oder vermieden werden? – Solche Details müssen in das LV einfließen.

Gleichzeitig lohnt es sich, ein firmeninternes Stamm-Leistungsverzeichnis aufzubauen, eine Art Mutter-LV, das fortlaufend gepflegt wird. So eine Standardleistungssammlung im Unternehmen erleichtert zukünftige Ausschreibungen erheblich, verbessert die Einheitlichkeit und Qualität und spart Zeit. Man beginnt idealerweise mit den großen, wiederkehrenden Leistungsbereichen (z.B. Reinigung, Wartung Gebäudeleittechnik, Malerarbeiten) und definiert hierfür Standardpositionen. Diese können zunächst aus STLB/GEFMA-Texten entnommen und dann iterativ verfeinert werden, basierend auf Erfahrungen aus durchgeführten Aufträgen und Feedback der Nutzer bzw. Dienstleister. Wichtig ist, dieses interne LV regelmäßig zu aktualisieren – etwa wenn Normen sich ändern (neue DIN-Versionen, geänderte VOB), wenn neue Technologien Einzug halten (z.B. LED-Beleuchtung anstelle von Leuchtstoffröhren, was Elektro-Leistungstexte betrifft) oder wenn Rückmeldungen zeigen, dass bestimmte Positionen unklar formuliert waren.

Handhabbarkeit bedeutet, dass das Leistungsverzeichnis in der Praxis leicht verständlich, gut administrierbar und effizient nutzbar ist. Dies betrifft sowohl die Ausschreibungsphase (Angebotserstellung und Wertung) als auch die Ausführungs- und Abrechnungsphase.

• Klarheit vor Detailtiefe: Jede Leistungsposition muss eindeutig formuliert sein, so dass kein Interpretationsspielraum für den Bieter bleibt. Es ist wichtiger, klare Leistungsgrenzen und Qualitäten zu benennen, als sich in technischen Feinheiten zu verlieren, die für die Preisbildung keine Rolle spielen. Beispiel: Für einen Anstrich genügt es, Farbtyp, Schichtzahl, Untergrund, ggf. Vorarbeiten und Qualitätskriterien anzugeben – es muss nicht beschrieben werden, welcher Pinselstrich zuerst erfolgt. Unklare Beschreibungen zählen zu den häufigsten Problemen und können die Ausführung stören.

• Vermeidung von Überkomplexität: Ein LV darf nicht unnötig aufgebläht werden. Keine Doppelpositionen oder redundanten Angaben, die Verwirrung stiften. Leistungspositionen sollten möglichst so gebildet sein, dass sie sinnvolle Arbeitspakete darstellen, die der Auftragnehmer auch tatsächlich getrennt kalkulieren und erbringen kann. Wenn Positionen zu kleinteilig sind (Mikro-Positionen für jedes Schraubenloch), verliert man den Überblick und der Aufwand der Angebotserstellung steigt, was keine Seite wünscht. Ebenso sollten Anmerkungen, die für die Ausführung irrelevant sind, weggelassen werden (z.B. Selbstverständlichkeiten oder BGB-Vorschriften, die ohnehin gelten). Eine übersichtliche Gliederung nach Gewerken/Leistungsbereichen mit zusammengehörigen Positionen hilft dem Bieter, die Kalkulation strukturiert vorzunehmen und dem AG, Angebote zu vergleichen. Generell gilt: So detailliert wie nötig, so einfach wie möglich.

• Branchenübliche Formulierungen verwenden: Hier zahlt es sich aus, Standardtexte (STLB, GEFMA etc.) zu nutzen, da diese die gängige Terminologie verwenden. Bieter – gerade Fachfirmen – erkennen dann sofort, was gemeint ist. Zudem sind solche Texte meist mit Normen und Regelwerken verknüpft (z.B. DIN- und VOB-Verweisen), was die Vergleichbarkeit erhöht. Wo möglich, sollte man auf anerkannte Standards Bezug nehmen: z.B. Reinigung nach RAL-Gütegemeinschaft Gebäudereinigung (RAL GZ 902) oder DIN-Normen für Wartung (DIN 31051 für Instandhaltungsbegriffe, VDI 6022 für Lüftungsreinigung usw.). Dadurch weiß der Auftragnehmer, welche Qualitätsmaßstäbe angelegt werden, ohne dass man es lang ausschreiben muss. Ein weiterer Vorteil ist, dass bei Streitigkeiten diese Standards als Referenz dienen können, was Rechtssicherheit gibt.

• Praxisbewährte Positionsbildung: Aus der Erfahrung lässt sich sagen, dass es hilfreich ist, einige flexible Positionen einzuplanen. Dazu zählen insbesondere Eventualpositionen/Bedarfspositionen für unvorhergesehene Leistungen (im Sinne von "wenn gebraucht, wird beauftragt"). Im Rahmen von Instandhaltungsverträgen kann nicht jeder kleinste Schaden im Voraus antizipiert werden. Daher bietet man oftmals Positionen "auf Abruf" an – z.B. Stundenlohnarbeiten für diverse Kleinreparaturen (STLB-Bau Leistungsbereich 091 "Stundenlohnarbeiten" stellt hier z.B. einen Standardtext bereit). Diese Positionen werden mit einem Einheitspreis (Stundenverrechnungssatz) versehen und nur im Bedarfsfall abgerufen. So bleibt das LV schlank, aber man hat vorgesorgt für Unvorhergesehenes. Wichtig: Die Bedingungen, wann Bedarfspositionen abrufbar sind, sollten im Vertrag geregelt sein (z.B. nur nach schriftlicher Anordnung des AG).

• Transparenz bei der Mengenermittlung: Praktisch für beide Seiten ist es, wenn im LV die Mengen realistisch und nachvollziehbar angegeben sind. Der Auftragnehmer muss abschätzen können, welches Volumen an Arbeit auf ihn zukommt. Im Instandhaltungsbereich werden Mengen oft als Schätzmengen pro Jahr angegeben (bei Rahmenverträgen). Hier kann man z.B. aus historischen Daten schöpfen: etwa "ca. 200 m² Wandanstrich pro Jahr" oder "ungefähr 10 Stück Türersatz". Genaue Zahlen sind oft nicht möglich, aber Annahmen sollten plausibel sein. Auch kann es sinnvoll sein, Leistungskennziffern anzugeben, z.B. Reinigung: m² zu reinigende Fläche, Frequenzen pro Woche usw., damit der Bieter seine Personalplanung darauf stützen kann. In der Gebäudereinigung haben sich etwa Orientierungszahlen etabliert, wie viel Fläche pro Stunde gereinigt werden kann; solche Informationen fließen idealerweise indirekt über das LV (bzw. das beigefügte Raum- und Flächenverzeichnis) ein, indem man die Flächen und Intervalle klar ausweist.

• Abstimmung mit dem Vertrag: Das LV und der Wartungs- bzw. Dienstleistungsvertrag müssen zusammenpassen. Der Mustervertrag Facility Services (GEFMA 510) ist beispielsweise auf das Standard-LV abgestimmt, um Überschneidungen und Lücken zu vermeiden. Für ein unternehmensspezifisches LV sollte man ebenfalls darauf achten, dass vertragliche Pflichten (z.B. Dokumentation, Meldepflichten, Reaktionszeiten) nicht isoliert im LV stehen, sondern im Vertragstext geregelt werden – im LV selbst tauchen sie ggf. als Position (z.B. "Bereitstellen eines 24h-Stördienstes, pauschal pro Monat") oder in Vorbemerkungen auf. Eine klare Aufteilung verhindert Doppelungen und Unklarheiten.

• Nutzerfreundliche Präsentation: Die Erfahrung zeigt, dass LVs, die in verständlichem, nicht unnötig aufgeblähtem Deutsch geschrieben sind, von Bietern besser akzeptiert werden. Allzu "verklausulierte" oder juristisch überfrachtete Texte schrecken ab. Natürlich müssen die Formulierungen technisch korrekt sein, aber man kann z.B. in Bemerkungen kurze Erläuterungen ergänzen, wo es dem Verständnis dient. Einige Auftraggeber ergänzen den reinen LV-Positionen auch Leistungsbilder oder Fotos in Anlagen, um den Zustand oder die Erwartungshaltung zu illustrieren (z.B. Beispiel einer gereinigten Fläche nach Gütelevel 1). Im digitalen Zeitalter ist es auch üblich, LVs in Tabellenform inkl. Filtermöglichkeiten bereitzustellen, damit der Bieter gezielt nach für ihn relevanten Positionen suchen kann.

Im Ergebnis sollte das fertig entwickelte unternehmensspezifische Leistungsverzeichnis für beide Seiten praktisch anwendbar sein: Der Auftragnehmer findet alle erforderlichen Angaben, um die Leistung zu verstehen und zu kalkulieren, ohne mit unnötiger Bürokratie belastet zu werden; der Auftraggeber erhält Angebote, die vergleichbar und vollständig sind, und hat später bei der Ausführung ein klares Kontrollinstrument.

Im Folgenden wird auf die einzelnen Leistungslose 1 bis 16 eingegangen. Für jedes Los wird skizziert, welche Leistungsinhalte typischerweise dazugehören, wie man diese strukturieren und beschreiben kann und welche besonderen Hinweise in Bezug auf Handhabbarkeit gelten. Dabei fließt das zuvor Dargestellte ein: Nutzung von Standardtexten (z.B. STLB-Bau-Positionen), Anpassung an die konkreten Bedürfnisse und das Vermeiden von Überkomplexität.

Hinweis: Die folgende Gliederung orientiert sich an den vorgegebenen Losen 1–16. Jedes Los stellt einen Leistungsbereich bzw. ein Gewerk im Rahmen der Instandhaltung dar. Es werden jeweils Beispiele typischer Leistungen genannt und Empfehlungen für die Gestaltung des Leistungsverzeichnisses gegeben. Tabellen illustrieren beispielhaft mögliche Positionen oder Strukturen, wo sinnvoll.)

• Leistungsumfang: Dieses Los umfasst zwei große Gewerke der baulichen Instandhaltung: Malerarbeiten (Anstrich-, Lackier- und Tapezierarbeiten im Innen- und Außenbereich) sowie Bodenbelagsarbeiten (Verlegen und Erneuern von Bodenbelägen aller Art, z.B. Teppich, PVC, Linoleum, Laminat, Parkett). In betrieblichen Liegenschaften fallen diese Arbeiten häufig bei Renovierungen von Räumen, Instandsetzung von Abnutzungen oder Nutzerwechseln an.

• Malerarbeiten Innen: Streichen von Wänden und Decken, Lackieren von Türen, Zargen, Fenstern, Heizkörpern; Ausbesserungsanstriche; Entfernen alter Tapeten, Neuverputzen von kleinen Schadstellen, Tapezieren und Anstreichen von Tapeten; Beschichten von Bodenmarkierungen in Fluren o.ä.

• Malerarbeiten Außen: Anstrich von Fassadenbereichen, Geländern, Holzbauteilen (Fensterläden, Dachuntersichten), Korrosionsschutzanstriche an Stahlteilen.

• Bodenbelagsarbeiten: Entfernen abgenutzter Beläge (inkl. Abtransport und Entsorgung), Untergrundvorbereitung (z.B. Schleifen, Spachteln), Verlegen neuer Beläge – etwa Teppichboden inkl. Zuschneiden und Verklebung, elastische Beläge (PVC, Kautschuk) inkl. Sockelleisten, schwimmendes Verlegen von Laminat oder Fertigparkett, Schleifen und Versiegeln von Parkett; ebenso Reparaturen an bestehenden Böden (Austausch einzelner Planken/Fliesen, Ausbessern von Schäden).

• Besonderheiten und Anforderungen: Hier spielt die Oberflächenqualität und Optik eine große Rolle. Im LV sollten Qualitätsstufen definiert werden (z.B. Anstrichqualität Q3 für gespachtelte Gipskartonwände), Farbtöne (NCS oder RAL-Farbangaben) und Materialien (z.B. Dispersionsfarbe scheuerbeständig, Bodenbelag Nutzklasse X, Brandklasse Bfl-s1). Dennoch sollte man darauf achten, produktneutral zu beschreiben – also keine Herstellernamen, sondern Funktionsbeschreibungen, um Vergaberegeln einzuhalten. STLB-Bau bietet hier umfangreiche Standardpositionen, etwa in LB 034 "Maler- und Lackierarbeiten", LB 036 "Bodenbelagarbeiten", die genutzt werden können. Diese Texte sind DIN-gerecht (DIN 18363 Malerarbeiten, DIN 18365 Bodenbelagsarbeiten etc.) und enthalten die typischen Merkmale: Fläche in m², Anstrichart, Anzahl Schichten, Untergrundvorbereitung im Maler-LV z.B. standardmäßig enthalten (Spachteln kleiner Löcher, Abdecken von Fußböden als Nebenleistung). Es ist sinnvoll, im LV nach Teilbereichen zu gliedern, z.B.: "Innenanstrich", "Lackierarbeiten", "Bodenbeläge textil", "Bodenbeläge elastisch" etc. So können Bieter ggf. nur einen Teilbereich anbieten, falls das losweise vergeben würde – hier aber vermutlich als gemeinsames Los gedacht, daher kann ein Generalanbieter Maler+Boden beides abdecken.

• Handhabbarkeit: Um das LV praktikabel zu halten, sollten ähnliche Leistungen zusammengefasst werden, anstatt zig Varianten auszuschreiben. Zum Beispiel: statt jeden Raum einzeln aufzulisten, kann man Positionen nach Größenklassen oder Schwierigkeitsgraden bündeln (etwa "Wandanstrich normaler Anspruch bis 3,5 m Raumhöhe, weiß" in m²). Besonderheiten wie große Höhen (Treppenhäuser) können als separate Position ausgewiesen werden, da hier ggf. Gerüst oder Verlängerungen nötig sind. Für Bodenbeläge sollte die Entsorgung des alten Belags geregelt sein – z.B. Angabe "Entfernen und Entsorgen alter Auslegware, inkl. Klebereste abschleifen", Menge in m². STLB-Bau enthält dafür Vordefinitionen, die Entsorgung als Teil der Position oder separat ausweisen lassen (ggf. mit Verweis auf Abfallschlüssel).

• Eine weitere Frage ist die Gerüsteinrüstung für Malerarbeiten außen oder hochliegende Innenarbeiten. Oft wird das entweder beim Los Gerüstbau (Los 5) zentral behandelt oder aber als Nebenleistung vom Maler gefordert. Hier sollte das LV eindeutig sein: entweder gibt es eine Position "Gerüst stellen" im Los 1 (oder Los 5 kümmert sich losübergreifend darum). Um Überschneidungen zu vermeiden, kann man in den Vorbemerkungen klarstellen, welche Gerüstleistungen in Los 1 erwartet werden (z.B. KleinGerüste bis 3m Arbeitshöhe stellt Maler selbst mit), und was über Los 5 läuft.

• Qualitätskontrolle und Abrechnung: Bei Maler- und Bodenarbeiten ist es üblich, Abnahmen zu etappen (z.B. Untergrundabnahme vor Beschichtung). Solche Abläufe gehören aber eher in die Vertragsbedingungen als ins LV. Im LV selbst kann man jedoch Maßeinheiten und Abrechnungshinweise festlegen: z.B. Anrechnung von Öffnungen ab bestimmter Größe, welche Sockelleisten-Meter zu welchen Bodenflächen gehören, etc., um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Aus Gründen der Handhabbarkeit kann man sich hier an VOB/C orientieren: Diese legt z.B. fest, dass Öffnungen < 2,5 m² bei Malerflächen nicht abgezogen werden (d.h. überstrichen ohne Abzug). Solche Punkte müssen nicht ins LV geschrieben werden, wenn im Vertrag steht "Leistung nach VOB/C DIN 18363" – dann gelten sie automatisch. Das ist ein weiterer Grundsatz: Nicht jede technische Einzelheit ins LV schreiben, wenn durch Verweis auf die VOB/C-Regelung Klarheit besteht (Stichwort: ausschließlich relevante Angaben). Das hält das Leistungsverzeichnis schlank.

Insgesamt sollte Los 1 so aufgebaut sein, dass ein Malerbetrieb oder Bodenlegerbetrieb schnell erkennen kann, welche Flächen und Beläge in welcher Qualität in etwa pro Jahr zu bearbeiten sind. Denkbar ist, eine Mengengerüst-Tabelle beizulegen, z.B. aus dem Gebäudebestand: "20 Hörsäle à 200 m² Wandfläche, 500 m² Deckenfläche pro Jahr neu zu streichen; 1000 m² Teppichboden pro Jahr zu erneuern" – je nachdem, was historische Daten sagen. Dies hilft bei der Angebotskalkulation enorm. Auch wenn solche Angaben unverbindlich sind, geben sie ein Gefühl für das Auftragsvolumen.

Beispieltabelle: Auszug möglicher Positionen für Maler- und Bodenbelagsarbeiten (Mengen fiktiv pro Jahr angegeben). Hauptleistungen in m², St. etc., plus Eventualposition für Kleinreparaturen.

Diese Struktur erlaubt es dem Bieter, differenzierte Preise für die Hauptleistungen zu geben, und gleichzeitig hat der AG vorgesorgt, dass auch Kleinstleistungen abgedeckt sind. Die Mengen sind als Schätzung zu verstehen; die Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Abruf (z.B. mittels Einzelaufträgen, in denen konkret aufgeführt wird, wie viele m² tatsächlich gestrichen wurden).

• Leistungsumfang: Trockenbauarbeiten umfassen den Innenausbau mit nichttragenden Bauteilen in Leichtbauweise. Typische Leistungen sind: Stellen von Trennwänden (Gipskarton/Ständerwand-Systeme), Einziehen von Deckenbekleidungen/ abgehängten Decken (Mineralfaserplatten, Gipskartondecken), Einbau von Verkleidungen (Installationsschächte, Rohrverkleidungen), Dämmungs- und Isolationsarbeiten in Trockenbau (z.B. Einlegen von Mineralwolle in Trennwände), sowie Brandschutzverkleidungen (Bekleiden von Stahlträgern, Lüftungsleitungen mit Brandschutzplatten). In Bestandsliegenschaften des Betriebs kommen Trockenbauarbeiten vor allem bei Umbauten, Modernisierungen oder Raumänderungen zum Tragen – etwa wenn neue Raumaufteilungen benötigt werden, Schadstoffe (alte Leichtbauwände mit Asbest? – heute weniger relevant) ersetzt werden oder abgehängte Decken für neue Installationen geöffnet/erneuert werden.

• Standardtexte und Normen: STLB-Bau bietet hierfür den Leistungsbereich 039 "Trockenbauarbeiten". Die zugrunde liegende technische Norm ist DIN 18340 (Trockenbauarbeiten). Hier ist wieder wichtig: Trockenbau umfasst viele Nebenleistungen, die VOB/C als inklusiv ansieht – z.B. UW- und CW-Profile stellen, Türen aussparen, Banddurchläufe etc. Das LV sollte also die Kernleistung beschreiben: z.B. "Trennwand aus Gipskarton, 100 mm Stärke, beidseitig 2-lagig beplankt, mit Dämmung, Wandhöhe bis 3 m, Schallschutzklasse XY". Solche Texte sind in STLB-Bau parametrierbar (Baustoff: Gipskarton, Beplankungszahl, ggf. Anforderungen wie Feuerwiderstand F30 oder Schallschutz R_w=…) – diese Merkmale wählt man aus.

• Zu Los 2 gehören auch Akustik-Decken (Mineralfaserplatten in Schienensystem) – diese können über Trockenbau-LB oder separate LB (z.B. 012 Zimmerer- oder 034 Maler für Akustikputz) abgedeckt werden. Üblicher ist aber, die abgehängten Decken beim Trockenbauer mit auszuschreiben, da es vergleichbare Techniken sind.

• Strukturierung im LV: Je nach Umfang könnte man das LV unterteilen in "Wände", "Decken", "Verkleidungen" etc. Typische Positionen: - leichte Trennwand (Standard), - Trockenbauwand mit erhöhter Anforderung (Brand- oder Schallschutz), - Vorsatzschale vor Massivwand (zur Installation oder zum Ausgleich), - abgehängte Decke Raster 62,5 cm (z.B. OWA-Decke) oder Gipskarton-Decke glatt, - Revisionsklappen einbauen (Stückweise), - Trockenputz (GKB-Platten direkt auf Wand kleben) falls relevant.

• Wichtig ist, Maßeinheiten korrekt zu wählen: Wände und Decken in m², Öffnungen nach VOB-Regel (ggf. separate Position für Türen oder werden Öffnungen abgezogen? Nach DIN 18340 sind Türöffnungen > 2,5 m² abziehbar, kleinere nicht – solche Regeln also im Hinterkopf). Revisionsklappen, Sonderteile in Stück.

• Praktikabilität: Trockenbau ist meist kein Dauerauftrag wie Reinigung, aber im Rahmen von Instandhaltung kann es doch regelmäßigen Bedarf geben (Umbauten in Labors, Büros etc.). Hier kann man ebenfalls einen Rahmenvertrag mit Einheitspreisen anstreben. Dafür ist es sinnvoll, Kategorien von Trockenbauwänden zu bilden, anstatt jede Wand einzeln. Beispielsweise: "einfache Trennwand ≤ 3 m Höhe", "Trennwand > 3–6 m Höhe", "Sonderwand F90", etc., jeweils pro m². Dann ruft der AG nach Bedarf ab, welche Wand in welcher Kategorie gebaut wurde, und misst die m².

• Man sollte auch Schnittstellen bedenken: Elektro- und Sanitärinstallationen gehen oft durch Trockenbauwände hindurch. Das LV sollte regeln, wer das Schließen von Öffnungen übernimmt, falls Installateur etwas durchführt. In der Regel ist es sinnvoll: Der Trockenbauer stellt die Wände komplett fertig; Durchbrüche für Dosen, Leitungen erstellt der Trockenbauer nach Vorgaben und schließt sie auch (ggf. nach der Installation). Solche Gewerkeschnittstellen kann man in Vorbemerkungen ansprechen, um Verantwortlichkeiten klarzustellen. Z.B.: "Leistungen anderer Gewerke (Elektro, Sanitär), die die Trockenbaukonstruktion betreffen, werden vom Trockenbauunternehmer koordiniert. Öffnungen bis Ø 200 mm in Gipskarton sind vom Trockenbauer herzustellen und wieder zu verschließen." – So bleibt klar, dass kein Loch "unbetreut" bleibt. Diese Absprachen erhöhen die Handhabbarkeit im Betrieb (man vermeidet endlose Diskussionen vor Ort, wer zuständig ist).

• Trennwand, GKB doppelt beplankt beidseitig, 75 mm Ständer, voll gedämmt, H ≤ 3,0 m (m²)

• Trennwand, wie zuvor, aber H > 3,0 m bis 5,0 m (m²) – höherer Preis wegen mehr Aufwand/Verstärkung.

• Decke abgehängt, Mineralfaserplatten 600×600, Sichtschiene weiß, inkl. UK abhängen, H = 3,0 m (m²)

• Revisionsklappe 600×600 in Gipskartondecke einsetzen, F30 (Stück)

• Gipskarton-Vorsatzschale einlagig beplankt, auf Mauerwerk, UK direkt an Wand (m²)

• Eventualposition: Notöffnung und Schließen Trockenbau (kleine Öffnungen bis 0,5 m², z.B. Lecksuche) – pauschal pro Stück oder Std.

So ein LV ermöglicht dem Anbieter, seine Einheitspreise einzutragen. Für sehr spezielle Fälle (gebogene Trockenbauwände, Akustikelemente) könnte man zusätzliche Positionen aufnehmen, falls in den Liegenschaften absehbar nötig.

Generell bleibt Los 2 eher überschaubar, was die verschiedenen Positionstypen angeht, daher besteht hier weniger Gefahr der Überkomplexität – solange man sich an die Standardstruktur hält. Wichtig: Genau wie bei Los 1 kann es Sinn machen, Mengenabschätzungen zu geben (z.B. "Pro Jahr ca. 50 m² Wand neu, 100 m² Decke neu"), damit Bieter wissen, ob es ein kleiner oder größerer Rahmenvertrag wäre.

• Leistungsumfang: Los 3 bezieht sich auf Tischler- bzw. Schreinerarbeiten in der Instandhaltung. Dazu gehören im Gebäudebestand hauptsächlich Holz- und Bauelemente: Reparatur und Austausch von Innentüren und Zargen, Einstellen und Warten von Fenstern (Holz- oder Kunststofffenster, evtl. Beschläge tauschen), Instandsetzung von Einbauten und Möbeln (Einbauschränke, Labormöbel etc.), Austausch von Verschleißteilen (z.B. Türdrückergarnituren, Schlösser – wobei Beschlagarbeiten oft separat geführt werden können, STLB-Bau LB 029). Ebenfalls typisch: Brandschutztüren warten/justieren, ggf. Aufrüsten (Nachrüstung von Türschließern), oder Bodenbelagsarbeiten in kleinerem Umfang, falls Tischler diese mit übernehmen (z.B. Boden schleifen und versiegeln, gehört zwar klassisch zum Parkettleger, aber manche Tischlerbetriebe bieten das an).

• Die Angabe "ggf. inkl. Trockenbauleistungen" deutet an, dass der Auftragnehmer für Los 3 eventuell auch Trockenbau ausführen soll. Das könnte der Fall sein, wenn man Innenausbau generell an einen Ausbau-Generalisten vergeben will, der sowohl Holzarbeiten als auch leichte Trennwände erledigen kann. In der Praxis gibt es Innenausbaufirmen, die beides können (gerade im Objektbereich). Wenn das gewollt ist, müsste das LV von Los 3 einige Trockenbaupositionen (ähnlich Los 2) mit enthalten, oder zumindest die Koordination mit Los 2 regeln. Allerdings, wenn Los 2 separat vergeben wird, macht man das nicht. Hier müsste der Auftraggeber entscheiden, ob Los 2 und Los 3 ggf. zusammengelegt werden. Aus der Nennung schließen wir: Los 3 kann Trockenbau mit umfassen, muss aber nicht zwingend. Vielleicht als Option, falls ein Tischler mit anbietet.

• Standardtexte und Inhalte: Für Tischlerarbeiten existieren diverse STLB-Bau LBs: 027 "Tischlerarbeiten" deckt allgemeine Bautischlerleistungen (Innentüren, Holzbekleidungen etc.) ab. 026 "Fenster und Außentüren" würde außenliegende Elemente betreffen. 029 "Beschlagarbeiten" für Austausch von Schlössern, Beschlägen. Je nach Schwerpunkt kann man Texte aus diesen Bereichen nutzen. Auch 036 "Bodenbelagarbeiten" für z.B. Parkettschleifen, falls enthalten, oder 028 "Parkett- und Holzpflasterarbeiten" speziell für Holzböden.

• Typische Positionen für Los 3: - Türen: "Innentür aus Holzwerkstoff erneuern, Normmaß 88x198, inkl. Zarge demontieren und neue Zarge setzen, Oberfläche Dekor weiß" (Stück). Oder getrennt: Demontage (St.), Entsorgung (St.), Lieferung neue Tür (St.), Einbau (St.) – je nachdem wie man es gliedert. Meist einfacher: "komplette Tür liefern und einbauen" als Einheit. - Türreparaturen: z.B. "Schloss austauschen", "Tür nacharbeiten (schleifen, neu lackieren)" etc. - Fensterinstandsetzung: "Holzfenster überarbeiten, neu lackieren, Beschläge gangbar machen, Dichtung erneuern" (St. oder m² Fensterfläche). - Einbaumöbel: "Schranktürband ersetzen" (St.), "Arbeitsplatte Küche austauschen" etc., wenn relevant. - Trockenbau (optional): Falls inkludiert, siehe Los 2 Positionen (z.B. einfache GK-Wand).

• Strukturierung und Vergabeaspekte: Wenn Trockenbau nicht separat vergeben wird, sollte man im LV klar hervorheben, welche Positionen nur optional vom Tischler auszuführen sind. Eventuell kann man im Angebot ein Preisspiegel vorsehen, wo Bieter nur Tischlerarbeiten anbieten und die Trockenbaupositionen bleiben unberücksichtigt, falls ein anderer dafür kommt. Das ist kompliziert – einfacher wäre, Trockenbau im Los 3 ganz wegzulassen und komplett in Los 2 zu belassen. Die Formulierung "ggf. inkl. Trockenbau" könnte auch bedeuten, dass manche kleinere Trockenbauarbeiten (z.B. Verkleiden eines Rohrkanals mit einer Gipskartonblende) in Los 3 integriert sind, weil Tischler das mitmachen kann. Solche kleinen Leistungen kann man tatsächlich als Position im Tischler-LV unterbringen: z.B. "Revisionsöffnung mit GK-Platte verkleiden, bis 0,5 m²" oder "Trockenputz an Kleinfläche".

• Handhabbarkeit: Tischlerarbeiten in der Instandhaltung haben viel mit Kleinaufträgen auf Abruf zu tun (Reparaturen hier und da). Daher eignet sich hier das Konzept Rahmenvertrag mit Einheitspreisen besonders. Man sollte Standard-Repaturleistungen definieren, etwa: - Kleinreparatur Pauschale: z.B. "Ölen und Einstellen einer Tür inkl. Kleinmaterial" (Stück), - Austausch Standard-Türschloss, - Austausch Türschließer, - etc.

• Solche kleinen Positionen erleichtern es, häufige Fälle schnell abzurechnen. Außerdem ist es sinnvoll, Stundensatz-Positionen aufzunehmen (so wie STLB-BauZ es auch hat), z.B. "Tischlerleistungen nach Aufwand, normaler Werktag" pro Stunde, und vielleicht "Zuschlag für Leistung außerhalb der Geschäftszeiten" als separate Position, falls Notdiensteinsätze denkbar sind (ein kaputter Fensterrahmen am Wochenende z.B.). Dies steigert die Flexibilität und Praktikabilität.

• Die Qualität sollte auch definiert sein: Z.B. bei Türentausch – welche Qualität hat die neue Tür? Hier könnte man Referenz auf interne Standards nehmen (Uni-Standard für Bürotüren? Brandschutzanforderungen?). Falls alle Türen z.B. einheitlich in HPL-Oberfläche weiß ausgeführt sein sollen, kann das in einer Vorbemerkung stehen. Oder man listet zwei, drei Varianten (Standardtür, Schallschutztür, Brandschutztür), damit der AN unterschiedliche Preise anbieten kann.

• Abrechnung und Kontrolle: Viele Tischlerleistungen sind stück- oder pauschalbezogen. Es ist vorteilhaft, wenn das LV klare Einheiten vorgibt (Stück pro Tür, lfm Dichtung, m² Oberfläche). Bei Oberflächenreparaturen kann man auch mal pauschal pro Tür abrechnen, statt nach m², um den Aufwand besser abzudecken (denn Lackieren einer Tür hängt weniger von der Fläche als von Auf- und Abbau ab). Hier sollte man pragmatisch denken: Was würde der Handwerker anbieten? Oft rechnet er pro Türflügel, also macht das LV das auch so.

• Zimmertür (Innenraum) komplett erneuern, einflügelig, DIN R, inkl. Demontage Alt, Lieferung und Montage Neu, Holzwerkstoff weiß (Stück)

• Türblatt austauschen (Zarge bleibt), Normmaß, inkl. Band- und Schlossumsetzung (Stück)

• Schloss austauschen (Profilzylinder wechselt der Schlüsseldienst, fällt eher unter Sicherheitstechnik evtl.)

• Fensterelement instand setzen, bis 2 m², Holz: defekte Beschlagteile ersetzen, justieren, Lackschäden ausbessern (Stück)

• Schrank/Einbaumöbel reparieren (z.B. Scharnier ersetzen, Softclose nachrüsten) – ggf. als Stundenposition oder Pauschale pro Eingriff.

• Stundenlohnposition Tischler (Normalarbeitszeit) – Std.

• Notdienst Tischler (außerhalb üblich, z.B. 18-7 Uhr) – Std. oder Zuschlag%

Mit so einem Mix deckt man planbare und unplanbare Leistungen ab. Das LV kann zudem einen Passus enthalten wie "Materialkosten für Kleinmaterial <50 € sind in den Einheitspreisen einzukalkulieren" oder man macht eine eigene Position "Material auf Nachweis" (aber das wird komplex, besser im Einheitspreis drin).

Die Nennung von Trockenbau hier würde ich entweder minimal halten (nur kleinere Verkleidungen) oder falls Absicht ist, diesen Bereich dem gleichen Auftragnehmer zu geben, dann könnte man Los 2 und 3 auch gleich zusammenfassen. Da aber separate Lose aufgelistet sind, vermute ich, es bleibt getrennt.

• Leistungsumfang: Dieses Los vereint alle Arbeiten rund ums Dach einer Liegenschaft: Dachdeckungsarbeiten (Eindeckungen mit Ziegel, Schiefer, Dachplatten etc.), Dachabdichtungsarbeiten (Flachdach-Abdichtungen mit Bitumenbahnen, Kunststoffbahnen, Folien, Flüssigkunststoff), sowie Klempnerarbeiten (Blechnerarbeiten an Dach und Fassade – Dachrinnen, Fallrohre, Attikaabdeckungen, Mauerabdeckungen, Einfassungen und Anschlüsse aus Metallblech). In der Instandhaltung sind typische Aufgaben: Reparatur von Dachundichtigkeiten, Austausch beschädigter Ziegel, Sanierung von Flachdachabdichtungen (z.B. Teilbereiche neu abdichten), Wartung und Reinigung von Dachrinnen, Instandsetzung von Anschlüssen (z.B. ein undichter Wandanschluss aus Blei neu abdichten), Erneuern von defekten Fallrohren, auch mal Einbau von Schneefang oder Dachbegehungen. Mitunter fallen auch kleinere Zimmererarbeiten darunter, falls z.B. ein Dachschaden Holztragwerke betrifft – allerdings wird man komplexere Zimmererarbeiten eher separat vergeben, Los 4 fokussiert auf die Klempnerei und Eindeckung.

• Standardtexte und Normen: Hier können mehrere STLB-Bau Bereiche herangezogen werden: 020 "Dachdeckungsarbeiten", 021 "Dachabdichtungsarbeiten", 022 "Klempnerarbeiten". Diese korrespondieren mit DIN 18338 (Dachdeckung), DIN 18336 (Abdichtung), DIN 18339 (Klempner). Da Los 4 alles umfasst, würde man im LV entsprechend nach Teilgebieten strukturieren: z.B. Abschnitt A: Steildach (Ziegel etc.), Abschnitt B: Flachdachabdichtung, Abschnitt C: Klempner. Viele Wartungsverträge trennen Flachdach und Steildach, weil die Gewerke teils verschieden sind – aber Dachdeckerbetriebe können oft beides abdecken. Hier vermutlich soll ein Dachdecker inkl. Klempnerleistung alles machen (oft sind Dachdecker in Klempnerarbeiten hinreichend bewandert oder kooperieren mit einem Klempner).

• Typische Positionen: - Steildach: Ersatz von Dachziegeln (Stück oder m²), Neuverlegung kleiner Dachflächen (m²) – z.B. "Ziegeldeckung Biberschwanz erneuern, Traufblech anpassen"; Ausbesserung von Dachunterspannbahn (m²); Einbau/Erneuerung von Dachausstiegsfenstern oder Dachluken (St.); Anbringen/Entfernen von Schneefanggittern (m); Reinigung Dachfläche (falls Moos etc. entfernen? Eher Reinigungslos, aber Dachdecker macht es). - Flachdach: Aufbringen von Reparaturvliesen, Flicken von Bitumenbahnen (m²/St.), komplett neue Abdichtungslagen (m²); Erneuerung von Anschlüssen an Attika/Wand (m); Austausch von Dachgullys (St.); Wartung von Dachgullys (Laubfang reinigen, meist jährliche Wartungsposition). - Klempner: Dachrinne Abschnitt erneuern (m), Rinnenlötnähte reparieren (St. oder m), Regenfallrohr ganz/teilweise austauschen (m oder St.), Abdichtungen mit Flüssigkunststoff um Durchdringungen (kg oder m², falls vom Klempner gemacht). - Schutzgerüst: Bei Arbeiten am Dach fast immer notwendig. Hier muss man entscheiden: Soll der Dachdecker das selbst einrichten (KleinGerüste bis Traufhöhe) oder kommt Los 5 (Gerüstbau) zum Zuge? Oft ist es effizient, Gerüstbau separat zu haben, aber für kleine Reparaturen lohnt es nicht, immer Gerüstbauer extra zu bestellen – Dachdecker haben teils eigene Leitergerüste. Das kann man regeln: z.B. "Leiter und Kleingerüste bis 5 m Arbeitshöhe sind in den Einheitspreisen enthalten; für größere Gerüste wird Los 5 hinzugezogen." So oder ähnlich als Vertragsklausel.

• Handhabbarkeit: Dacharbeiten sind sicherheitskritisch und wetterabhängig. Praktisch ist es, im LV auch Wartungsleistungen zu integrieren, nicht nur Reparaturen. Z.B. "Jährliche Dachinspektion und Rinnenreinigung Pauschal per Gebäude" – so hat man prophylaktisch was drin. Auftragnehmer könnten ein günstigeres Angebot machen, wenn sie wissen, sie bekommen auch die Wartung. Das erhöht die Partnerschaft.

Zudem sind manche Dachschäden Noteinsätze (Sturm abgedeckt, Wassereintritt). Hier sollte man eine Regelung zu Notfällen haben: Entweder im Vertrag allgemeiner Teil (Reaktionszeit z.B. innerhalb 24h provisorische Abdichtung), oder im LV eine Position "Notabdichtung pro Einsatz" oder eben mit Stundenlohn + Anfahrtpauschale. Evtl. eine Rufbereitschaft definieren, je nach Kritikalität.

Mengen sind schwer planbar (Sturmschäden random), aber man kann angeben: "Durchschnittlich 100 Ziegel pro Jahr ersetzen, 50 m² Bitumenabdichtung flicken, 20 m Rinne erneuern" als grobe Hausnummern aus Vergangenheitswerten, falls vorhanden.

• A. Steildacharbeiten:

• Dachziegel ersetzen (inkl. Hochnehmen Umgebung, Unterlage prüfen), bis 10 St. pro Fläche (Pauschalposition per Einsatz oder Stück pro Ziegel? Eher Stück, aber man kann z.B. "bis 10 St." als Einheit zusammenfassen).

• Notabdichtung Dach pro m² (Plane befestigen o.ä.).

• Einbau Dachfenster klein (z.B. Lüfterstein oder Dachausstieg).

• B. Flachdachabdichtung:

• Bitumenbahn lose Stellen nachschweißen (lfm oder pauschal).

• Bituminöse Dachabdichtung erneuern, einlagig, inkl. Voranstrich (m²).

• Wandanschluss Hochzug neu abdichten mit Bahn (m).

• Flüssigkunststoff an Detail (z.B. Rohrdurchführung) herstellen (St.).

• Dachgully austauschen (St.).

• C. Klempnerarbeiten:

• Dachrinne halbrund 333er, Zink, Abschnitt bis 6 m austauschen (m).

• Regenfallrohr DN 100 Zink ersetzen inkl. Formstücke (m).

• Anschluss Bleiblech an Wand, z.B. Kehlblech erneuern (m).

• Attika-Abdeckung Aluminium neu montieren (m² oder m).

• Laubfangkorb liefern (St.).

• D. Wartung/Inspektion (optional):

• Jährliche Dachwartung Steildach, inkl. Reinigung Rinnen bis 50 m (Pauschale pro Durchgang).

• Jährliche Flachdachwartung, inkl. Bericht (Pauschale).

• E. Stundenlohn:

• Dachdecker/Klempner Stundenlohn (falls was außerhalb obiger Positionen anfällt, Std.).

Nicht alle obigen Punkte muss man tatsächlich einzeln ins LV schreiben, es kommt auf den erwarteten Bedarf an. Instandhaltung heißt oft "viel Kleinkram", daher eher mehr kleine Positionen. Für größere Maßnahmen (z.B. ganze Dachneueindeckung) würde man wahrscheinlich ein eigenes Projekt aufsetzen, das fiele dann eher unter Investitionsmaßnahme als unter laufende Bewirtschaftung. Trotzdem kann es vorkommen, dass man im Rahmenvertrag einzelne Dächer neu macht, dann müsste man entsprechende Positionen vorsehen oder nachverhandeln.

Für den Auftragnehmer ist wichtig zu sehen, ob er überwiegend auf Regie- bzw. Kleinaufträge eingestellt sein muss, oder ob feste jährliche Arbeiten drin sind. Das LV sollte daher klar zeigen, was regelmäßig ansteht (Wartung) und was unregelmäßig (Stückleistungen). Die Abrechnung erfolgt oft nach tatsächlich ausgeführten Mengen je Einzelauftrag. Bei Einheitspreisvertrag stellt er nach jedem Auftrag Rechnung anhand des LVs. Hier ist die Positionsnummerierung hilfreich: In jedem Abrufauftrag kann man die LV-Positionsnummern referenzieren, was Verwaltung vereinfacht (ein Hinweis im Vertrag: "Abrechnungen sind nach Positionen des LVs aufzuschlüsseln" ist sinnvoll).

Sicherheitshalber kann man auch definieren, dass der Auftragnehmer etwaige Materialpreisschwankungen bei z.B. Metalldächern nur begrenzt geltend machen kann oder ähnliches, aber das sind Vertragsdetails (z.B. Stoffpreisgleitklausel – in 1-Jahres-Verträgen meist nicht erforderlich).

In Summe bietet Los 4 dem Dachdecker eine umfassende Übersicht aller kleineren Instandsetzungsarbeiten am Dach. Durch die Integration von Abdichtung und Klempner hat der AG einen Ansprechpartner für's ganze Dach, was sehr praktisch ist. Die Ausschreibungstexte aus STLB-Bau sollten voll ausgeschöpft werden, damit kein wichtiger Aspekt fehlt (z.B. Materialstärke der Dachbahn, Falztechnik bei Blech etc. sind da schon vordefiniert). Dennoch: nicht zu viele Varianten ausschreiben. Wenn das Unigelände z.B. 5 verschiedene Dacharten hat, sollte man für jede Art eine Positionengruppe machen, aber nicht für jede Nuance (man kann im Einzelfall absprechen "wenn anderes Fabrikat, Preis analog").

• Leistungsumfang: Dieses Los betrifft Gerüstbau und -vorhaltung, also alle Arten von Arbeits- und Schutzgerüsten, die für Bau- und Instandhaltungsarbeiten benötigt werden. Im Kontext der laufenden Bewirtschaftung kann das bedeuten: Stellen von Fassadengerüsten bei Fassaden- oder Dacharbeiten, Raumgerüsten in hohen Innenräumen (z.B. Aula, Sporthalle Deckenarbeiten), Fahrgerüste für punktuelle Wartungen, sowie Sondergerüste wie Schutzgerüste (Fanggerüste, Dachfang) und evtl. Hängegerüste oder Arbeitsbühnen an schwierigen Stellen.

• Warum ein eigenes Los? Weil Gerüstbau oft als separater Auftrag vergeben wird – ein Spezialunternehmen stellt die Gerüste für alle Gewerke bereit. Das kann effizienter sein, als jeden Maler oder Dachdecker sein eigenes Gerüst mitbringen zu lassen, zumal bei größeren Höhen spezielles Material und Know-how nötig ist (und Sicherheitsvorschriften, z.B. Gerüstbauschein). Andererseits, für kleinere Arbeiten lohnt es nicht immer, externen Gerüstbauer zu rufen – hier muss das LV abwägen, ab welcher Größe Los 5 greift.

• Standardtexte und Normen: STLB-Bau hat LB 001 "Gerüstarbeiten". DIN 18451 regelt Gerüstbau. Leistungspositionen werden meist nach Gerüstgruppe (Lastklasse), Gerüsthöhe und Vorhaltezeit differenziert. Typisch sind Positionen pro m² Gerüstfläche und Woche Vorhaltezeit. Zusätzliche Positionen für Auf- und Abbau, für besondere Konstruktionen (Überbrückungen, Innengerüst etc.).

• Typische Positionen: - Fassadengerüst bis 10 m Höhe, Lastklasse 3, volle Breite, m²/Woche. - Zuschlag je weitere 10 m Höhe (da höher = teurer). - Schutzgerüst (Netze, Fanggerüst) pro lfm oder pauschal. - Raumgerüst aus Rollgerüst, bis 5 m Höhe, pro Woche. - Kurzmiete Tagespreis für Fahrgerüst bis 4 m (manche haben das). - Ab- und Aufbaupauschale für kleine Gerüste (wird meist in m²/Woche eingepreist mit x Wochen Mindestmiete). - Evtl. Notgerüst: kurzfristiges Stellen, Aufpreis.

• Handhabbarkeit und Koordination: Wichtig ist, wie Los 5 mit den anderen Losen zusammenspielt. Wenn beispielsweise Malerarbeiten an der Fassade anstehen (Los 6, Putz/Fassade) oder Dach (Los 4), wird der Gerüstbauer beauftragt, ein Gerüst zu stellen. Daher muss intern abgestimmt werden: Der AG sollte ein Verfahren haben, dass der Bedarf an Gerüst dem Rahmenvertragspartner gemeldet wird, bevor die eigentliche Arbeit beginnt. Eventuell kann man den Los-5-AN in die Planung einbeziehen, um Kosten zu optimieren (z.B. Dachdecker und Maler sollen dasselbe Gerüst nutzen, also gemeinsame Gerüststellung).

• Im LV könnte man definieren: "Der Gerüstbau-Auftragnehmer hat innerhalb X Tagen nach Abruf das Gerüst zu errichten" und "andere Gewerke dürfen das Gerüst nutzen" etc. Meist regelt man auch Haftung und Prüfpflicht: Gerüst muss abgenommen werden (durch befähigte Person) und freigegeben. Das sind Vertragsthemen, aber im LV kann man eine Position "Gerüstabnahme durch Sachkundigen, inkl. Prüfprotokoll" aufnehmen.

• Mengenangaben: Für ein Rahmenvertrag ist es schwierig, exakte m² Gerüst vorab zu nennen. Man könnte aus Erfahrungswerten angeben: "Maximal 500 m² gleichzeitig, im Jahr ca. 2000 m²-Wochen". Oder man belässt es als Abruf ohne feste Menge – aber Bieter brauchen irgendwas zur Kalkulation. Vielleicht besser: "Im Mittel werden pro Jahr ~2 Gerüststellungen von je ~300 m² für je 4 Wochen benötigt, plus diverse Kleingerüste." So in etwa, damit Bieter das Risiko einschätzen können.

Für den Auftraggeber ist es wesentlich, Kostenkontrolle über Gerüststände zu haben, da Gerüstkosten bei längerem Stehen exponentiell wachsen können. Daher im LV am besten auch Position "Vorhaltezeit über vereinbarte Dauer hinaus, pro Woche" definieren, damit klar ist, ab wann Nachkosten entstehen. Ein enges Management ist nötig, dass Gerüste nicht länger als nötig stehen.

Für den Auftragnehmer (Gerüstbauer) ist Handhabbarkeit gegeben, wenn die Zusammenarbeit mit den anderen Gewerken gut abgestimmt wird. Er muss wissen, wann aufgebaut werden soll, wann abgebaut. Eventuell kann der Vertrag eine Art Koordinator beim AG nennen, der die Einsätze steuert.

Da Gerüstbau sicherheitsrelevant ist, wäre es auch praktikabel, regelmäßige Sichtkontrollen des Gerüsts durch den Gerüstbauer vorzusehen, wenn es länger steht (z.B. wöchentliche Prüfung der Verankerungen), aber das geht ins Detail.

In Summe ist Los 5 ein klassischer Rahmenvertrag: Der AG ruft Gerüste nach Bedarf ab. Das LV sollte ausreichend flexibel sein für verschiedene Gerüsttypen, aber auch nicht unnötig viele Positionen haben. STLB-Bau LB 001 gibt hier eine gute Vorlage, die man quasi übernehmen kann (sie enthält Positionen für Standardgerüst nach Flächen und Höhen).

• Arbeitsgerüst an Fassaden, bis 10 m Höhe, Breite 0,73 m (Gerüstgruppe 3), Bereitstellung pro m² und Woche.

• Zuschlag für Höhen über 10 m bis 20 m, pro m² und Woche.

• Schutznetz an Gerüst, montieren, pro m².

• Innengerüst (Raumgerüst) freistehend bis 5 m Arbeitshöhe, pro m² Grundfläche und Woche.

• Fahrgerüst (rollbar) bis 6 m Arbeitshöhe, Miete pro Tag.

• Auf-/Abbaukosten Pauschale (manchmal kalkulieren Gerüster per m² inklusive Auf/Abbau, aber transparente Aufteilung kann man auch machen: z.B. Position "Gerüst auf- und abbauen, pauschal 1x" und "Gerüst vorhalten, pro Woche" – viele tendieren aber zu einer Einheitspreisbildung, die alles enthält für definierte Zeit, z.B. 4 Wochen inkl., danach pro Woche extra).

• Abnahme durch befähigte Person mit Protokoll (pauschal pro Gerüst).

• Leistungsumfang: Dieses Los umfasst Außen- und Innenputzarbeiten sowie Fassadeninstandsetzungen einschließlich Wärmedämm-Verbundsysteme (WDVS). Im Kontext von Instandhaltung bedeutet das: Reparaturen an verputzten Fassaden (Risse, Putzabplatzungen ausbessern), Malerarbeiten an Fassaden (Anstriche gehören strenggenommen Maler, aber wenn es WDVS betrifft, oft im Gewerk zusammengefasst), kleinere WDVS-Sanierungen (z.B. ausgebrochene Dämmplatten ersetzen, Fassadendübel nachsetzen, usw.), Betoninstandsetzung an Fassadenteilen (wenn es Putzfassade mit Betonbauteilen gibt; Betoninstandsetzung könnte auch eigenes Los sein, hier nicht genannt, außer LB 081 Betonerhaltung – in STLB-Bau existiert LB 081 für Betoninstandsetzung, aber es wurde kein eigenes Los vergeben). Ebenso könnten Natursteinfassaden oder Klinkerarbeiten dazugehören, sind aber nicht explizit erwähnt. Schwerpunkt scheint verputzte Fassaden.

• Innenputzarbeiten tauchen bei Instandhaltung selten groß auf außer bei Umbauten (dann Trockenputz oder Mauerdurchbrüche zumauern und verputzen etc.). Kann aber drin sein, v.a. wenn Wände aufgerissen wurden und wieder verputzt werden müssen.

• WDVS ist speziell erwähnt: Das impliziert, dass auch gedämmte Fassaden vorhanden sind, deren Putzschicht oder Dämmung zu sanieren sein könnte. Z.B. Rissbildungen im WDVS, Feuchteschäden, mechanische Schäden.

• Standardtexte: STLB-Bau LB 023 "Putz- und Stuckarbeiten, Wärmedämmsysteme" deckt diese Bereiche ab. DIN 18350 für Putz, DIN 18345 für WDVS. Zusätzlich LB 080 "Betonerhaltung" falls relevant und LB 012 "Mauerarbeiten" für Klinker – aber Klinker war nicht erwähnt, vermutlich nicht Schwerpunkt.

• Putzreparaturen außen: "Lockeren Putz abschlagen, Putzstelle neu verputzen (mehrlagig, Mörtelgruppe...), Fläche < 0,5 m²" (Stück oder m²; manchmal rechnet man Reparaturen pauschal je Schadstelle). - Größere zusammenhängende Flächen neu verputzen (m²).

• Risssanierung: Risse aufweiten, mit Acryl schließen oder übernetzen (lfm).

• WDVS-Reparatur: Dämmplatte ersetzen (Stück oder m² je nach Größe), Armierungsgewebe einarbeiten, Oberfläche angleichen (m²).

• Fassadenanstrich: Falls enthalten, "Fassadenfläche reinigen, algizid behandeln, zweifacher Anstrich Silikonharzfarbe" (m²). (Könnte man aber auch Maler los1 zuordnen; oft werden Fassadenanstriche vom Maler gemacht, aber hier in Los 6 okay, je nach Orga). - Stuckelemente: eventuell gibt es Gesimse, Profile – "ausbessern oder erneuern" (m oder Stück). - Gerüst: Damit eng verknüpft mit Los 5, siehe Koordination. Evtl. im LV Los 6: "Gerüst durch Los 5 separat, nicht in EP einrechnen" – solche Hinweise, damit Maler/Putzer nicht Gerüst einpreist.

• Innenputz: "Wandöffnungen zumauern und beidseitig verputzen, Fläche bis 1 m²" etc.

• Feuchträume: Sanierputz stellen falls Schimmel etc., kann vorkommen.

z.B. Balkonbrüstungen aus Beton ausbessern, Korrosionsschutz auf Bewehrung, Reprofilierungsmörtel (das gehört streng genommen zu Betoninstandsetzung mit eigener Qualifikation nach DAfStb Richtlinie. Wenn Campus Gebäude in Stahlbeton, solche Arbeiten könnten auftreten. Ist kein eigenes Los, also entweder in Los 6 mit hinein oder gar nicht abgedeckt im Rahmenvertrag? Evtl. kleinteilige Betoninstandsetzungen kann Maler/Putzer im kleinen Rahmen machen, bei größeren bräuchte man zertifizierten Instandsetzer).

• Handhabbarkeit: Fassadenarbeiten sind wetterabhängig, manche nur im Sommer durchführbar. Das LV kann vorsehen, dass Ausführungen witterungsabhängig terminiert werden in Abstimmung. Für Wartungsaspekte: man könnte auch hier eine jährliche Inspektion ansetzen, z.B. "Fassadencheck inkl. Reinigen Abläufe etc." – aber unüblich, eher bei Dach.

• Mengengerüst: Anzugeben, z.B.: "Im Durchschnitt 100 m² Fassadenputz kleinflächig ausbessern pro Jahr, 500 m² streichen." Das erleichtert Preisfindung, weil sonst divers: Putzer könnten sonst hohen Preis ansetzen falls es nur Kleckse sind.

• Qualität: Putz und WDVS haben viele Systemabhängigkeiten (WDVS muss oft im System des Originalherstellers repariert werden, sonst erlischt Gewährleistung). Das LV könnte vorgeben: "Bei WDVS-Reparaturen ist das vorhandene Dämmsystem (Hersteller X, Typ Y) zu verwenden oder ein kompatibles System laut Zulassung." – Solche Details sind wichtig, sonst Pfusch mit unpassenden Materialien.

• Standard vs. individuell: Hier kann Standardtext viel abdecken, aber man muss individuelle Objektgegebenheiten nennen, z.B. Fassadenhöhe, Zugang (braucht Hubsteiger?), Denkmalschutz (falls Uni alt?).

• Putzabplatzung bis 0,5 m² ausbessern, inkl. Kantenanarbeitung, Putzhärte passend, Oberfläche angeglichen (Stück).

• Risse ≤ 5 mm sanieren, Rissprofil fräsen und schließen mit elastischer Masse (lfm). - Flächiger Neuputz (z.B. ganze Wand überarbeitet): Grundputz+Oberputz 15 mm, Kalkzement (m²).

• WDVS Lochreparatur bis 0,25 m²: Dämmung ergänzen, Armierung+Oberputz (Stück).

• WDVS Flächensanierung >1 m²: z.B. "Armierungsgewebe über Rissfeld 5 m² aufbringen und neu filzen" (m²). - Anstrich egalisierend auf Putz, zweifach, Silikat (m²). - Reinigen Fassade mit Hochdruck vor Anstrich (m²). - Balkonuntersichten Betonkosmetik klein (falls, m²).

• Innenputz: Öffnung (ca. 1 m²) verschließen und beidseitig verputzen (Stück). - Innenputz kleinflächig (m²) – falls mal Kabelschlitze schließen etc. - Stuckelement (z.B. Gurtgesims) reparieren (m oder Stück). - Stundenlohn Maurer/Putzer – falls was Unvorhergesehenes.

Für Los 6 gilt ähnliches wie Los 4 (Dach): Vielfach punktuelle Reparaturen. Deshalb auch hier evtl. Stundensatzposition. Bei WDVS ist es oft mühselig, ganz kleine Stellen pro Einheit zu kalkulieren – da kann ein Stundenansatz plus Materialkosten sinnvoller sein. Oder man gruppiert: z.B. "bis 0,2 m² pauschal X Euro" – was man als Position vorgibt und der Bieter bepreist.

Koordination mit Gerüst (Los 5) muss geregelt sein – ideal der AG koordiniert, damit Putzer/Anstreicher sich nicht selber ein Gerüst bestellen und abrechnen, während Los 5 ja auch abrechnet. Also klare Abgrenzung: Entweder rechnet immer Los 5 ab (dann hat Los 6 0€-Preise für "Gerüstnutzung" oder so), oder man lässt es in Los 6, aber dann Los 5 würde wofür? Also vermutlich übernimmt Los 5 alles Gerüst, so sollte im LV Los 6 "Gerüst wird gestellt, Kosten siehe Los 5" als Hinweis.

• Leistungsumfang: Hier geht es um die Blitzschutzanlage und zugehörige Erdungsanlage der Gebäude. Das umfasst: Äußerer Blitzschutz (Fangleitungen auf dem Dach, Ableitungen an der Fassade, Erdungspunkte im Boden) und Innerer Blitzschutz (Potenzialausgleichsschienen, Überspannungsschutzeinrichtungen). Typische Instandhaltungsleistungen: Wiederkehrende Prüfungen der Blitzschutzanlage (alle 3-5 Jahre vorgeschrieben, je nach Kategorie, nach DIN EN 62305 und VDE 0185), Instandsetzung und Erweiterung der Fangeinrichtungen (z.B. Austausch korrodierter Teile, Ergänzung bei Dachumbauten), Prüfung und Reparatur von Erdverbindungen, Installation von zusätzlichen Überspannungsableitern in Elektroverteilungen (gehört eher zu Elektrotechnik Los 10, aber Blitzschutz interne Teile könnten auch hier).

• Standardtexte: STLB-Bau LB 050 "Blitzschutz- / Erdungsanlagen, Überspannungsschutz" ist hierfür einschlägig. Das zeigt schon, dass Überspannungsschutz (SPDs) auch in dem LB ist. Norm: DIN 18384 Blitzschutzarbeiten. Viele Leistungen werden in lfm Draht, St. für Komponenten etc. abgerechnet.

• Typische Leistungen/Positionen: - Prüfung Blitzschutzanlage nach VDE 0185, inkl. Messung Erdungswiderstand, Prüfprotokoll (Pauschale pro Gebäude). - Fangleiter erneuern (z.B. Drahtseil Al 8 mm, lfm). - Ableitung erneuern (Flachband, Kupfer 30x3, lfm). - Fangstange montieren (z.B. 1,5 m Stahl auf Dach, St.). - Dachleitungshalter ersetzen (St.). - Trennfunkenstrecke einbauen (St.). - Erdungsanschluss herstellen (z.B. Anschluss an Bewehrung, St.). - Erdungsband im Erdreich erneuern (lfm, inkl. Erdarbeiten, wobei das auch Tiefbau Los 14 tangiert – falls neue Erder zu verlegen sind, könnte es sein, dass Tiefbauer Graben macht, Blitzschutzkabel legt es; aber Blitzschutzfirmen machen das oft mit). - Überspannungsschutzgerät Typ 1+2 in Hauptverteilung installieren (St., aber wie gesagt kann auch Elekto-Los). - Potenzialausgleich-Schiene ergänzen/verbinden (St.). - Störungsbeseitigung: z.B. nach Blitzschlag Schäden begutachten, Reparieren auf Stundenbasis.

• Handhabbarkeit: Blitzschutz ist ein eher spezielles Gewerk, oft wird dafür eine Fachfirma beauftragt, die turnusmäßig die Anlagen wartet. Hier handelt es sich quasi um so einen Wartungsvertrag mit Reparatur auf Abruf. Daher ist Wiederkehrende Prüfung sehr wichtig – das sollte im LV als Position enthalten sein (z.B. je Gebäude und pro Intervall), obwohl das Los als solches wohl im Zeitraum 1 Jahr Rahmenvertrag ist, aber man kann in einem Jahr auch prüfungshalber mehrere Gebäude prüfen.

• Die Koordination: Blitzschutz berührt Dach (Los 4) und Elektro (Los 10). Wenn z.B. Dachdecker Dacharbeiten machen, müssen sie hinterher Blitzschutz evtl. wieder anbringen -> Das könnte ins Los 4 integriert sein ("Blitzschutzleitung abbauen und wieder montieren" kann Dachdecker manchmal machen, aber fachlich sauber sollte Blitzschutzfirma das neu anschließen). Hier muss geklärt: Wird Blitzschutz grundsätzlich nur von Los 7 angefasst? Dann muss Los 4 sagen "AN Los 4 darf Fangleiter lösen für Arbeiten, muss aber Meldung an Los 7 AN zur Wiederherstellung geben." Das ist etwas kompliziert. Evtl. kleinteilige Absprachen. In der Praxis macht oft der Dachdecker kleine Demontage/Re-Montage im Zuge seiner Arbeit, Blitzschutzfirma prüft es dann wieder. Das LV kann sowas wie "Im Falle von Dacharbeiten durch andere Gewerke sind diese verpflichtet, die Blitzschutzanlage unbeschädigt zu lassen bzw. den AN aus Los 7 hinzuzuziehen."

• Mengenansätze: Könnte man z.B. per Gebäude angeben: "Auf dem Campus 10 Gebäude mit Blitzschutz, insgesamt 2 km Fangleitung etc." Aber besser: "Prüfung: 5 Gebäude pro Jahr; Reparaturen: geschätzt 100m Leiter erneuern, 20 Verbinder austauschen, etc." Damit Bieter etwa wissen.

So oder ähnlich. Die Prüfleistung (7.1) sollte mit detailliertem Protokoll erfolgen (ggf. Norm nennen: nach DIN EN 62305 Teil 3 Prüfung). Eventuell will man auch qualifizierte Prüfer (z.B. Sachkunde nach VDE) als Voraussetzung – das kann in die Ausschreibungskriterien.

Für den AG ist es sehr vorteilhaft, einen festen Partner für Blitzschutz zu haben, der die Anlage kennt und im Ernstfall schnell repariert. Daher sollte das LV auf eine längerfristige Partnerschaft abzielen (evtl. Mehrjahresvertrag). Das spiegelt sich in realer Habilitation evt. nicht, aber als Hinweis.

Für den AN: Blitzschutzarbeiten sind oft hoch auf dem Dach – Koordination mit Gerüst (selten, Blitzschutz arbeiten meist mit PSA oder Leiter, Gerüst nur bei großen Reparaturen). Evtl. im LV vermerken: "Gerüst wird bei Bedarf gestellt (Los 5)

• Leistungsumfang: Dieses Los betrifft die Haustechnikgewerke Heizung und Sanitär zusammen. Im laufenden Betrieb bedeutet das: Wartung und Reparatur von Heizungsanlagen (Wärmeerzeuger wie Kessel, Pumpen, Heizkörper) und Sanitärinstallationen (Trinkwasser, Abwasser, Sanitärobjekte). Zudem wird speziell erwähnt, dass ganzheitliche Sanitärsanierungen abgedeckt sein sollen, inklusive Abbruch Altbestand, Estricharbeiten, Fliesenarbeiten. Das klingt nach Badsanierungen bzw. Renovierung von Sanitärbereichen aus einer Hand.

• Im Unibetrieb könnte das z.B. sein: Sanierung von Labor-WCs, Duschen in Sporthallen, Küchen in Mensen etc., wo man einen Ansprechpartner will, der alles koordiniert (Rohre, Objekte, Fliesen, Boden etc.). Im Prinzip wird hier ein GEWERKEÜBERGREIFENDES Paket geschnürt: Der Heizungs-/Sanitärfachbetrieb soll bei Bedarf komplette Bäder sanieren, dafür auch den Rückbau und die Oberflächenherstellung übernehmen (evtl. mit Subunternehmern für Estrich/Fliese oder selbst wenn groß genug).

• Regelbetrieb: Dazu gehören auch Standardleistungen: Beheben von Rohrbrüchen, Tausch von Armaturen, Dichtung wechseln, Heizkörper entlüften/austauschen, Wartung von Thermen, Spülen von Trinkwasserleitungen, Prüfungen (z.B. Druckprobe, Legionellenprobe vielleicht nicht aber evtl. beauftragt).

• 040, 041: Wärmeversorgungsanlagen (040 Betriebseinrichtungen - könnte Kessel, HKL?), 041 Leitungen/Heizflächen.

• 042, 043, 044: Gas-, Wasser- und Abwasserleitungen.

• 045: Gas/Wasser/Entwässerungsanlagen – Ausstattung (Sanitärgegenstände).

• 046: Betriebseinrichtungen Gas/Wasser (Boiler, Hebeanlagen, etc.).

• 047: Dämm- und Brandschutz an techn. Anlagen (vllt auch relevant wenn Rohre dämmen).

• 049: Feuerlöschanlagen (falls Sprinkler?), aber eher Los 10 (Elektro?), hier unwichtig. - ... (Es gibt auch LB für Lüftung, Kälte, kommt in Los 9).

• 024, 025: Fliesen- und Plattenarbeiten, Estricharbeiten – für die "ganzheitliche Sanierung" wichtig, da Estrich/Fliese ja hier anfallen. Diese würden dann vom HLS-Betrieb mitgemacht (via Sub oder eigen).

• 084: Abbruch-, Rückbau-, Schadstoffsanierung – passt für Abbruch Altbestand.

Wir sehen, Los 8 erfordert Interdisziplinäres LV: Es müssen Positionen aus Bau und TGA gemischt werden. Das LV wird damit umfangreich: Es braucht Heizung/Sanitär-Positionen und Baupositionen.

• Sanitär Wartung/Reparatur: Austausch defekter Armatur (St.), Dichtung wechseln (St.), WC-Spülkasten austauschen (St.), Rohrleck flicken (evtl. "Rohr reparieren DN 20, Lötverbinder einsetzen", St.), Verstopfung beheben (vllt eher Kanal, Los 14, aber interne Verstopfung teils HLS). –

• Heizung Wartung/Reparatur: Heizkörperventil tauschen (St.), Umwälzpumpe tauschen (St.), Kessel warten (Pauschale), Brennerstörung beheben (Std.), Thermostat erneuern (St.), etc.

• 1. Abbruch/Ausbau: Demontage alter Sanitärobjekte (St.), Rückbau alte Fliesen (m²), Rückbau Putz oder Gipswände falls nötig, Entkernung kleines Bad (pauschal?), Entsorgung Bauschutt (m³).

• 2. Estrich: z.B. Estrich ausschlagen und neu einbringen (m²).

• 3. Abdichtung: Dichtschlämme auf Boden/Wand (m²).

• 4. Installationsrohbau: neue Wasser-/Abwasserleitungen legen (m mit Dimension, Material), evtl. Schlitze stemmen (m) – oder Norm sagt, Schlitze sind inkl.? nach DIN 18381 Sanitärinstallationen sind Stemmarbeiten oft als bauseitige Leistung anzusehen, muss man definieren. In solchen Umbau-Fällen würde man eher den HLS-Betrieb alles machen lassen, also Stemmen rein ins LV.

• 5. Montage Objekte: WC, Waschtisch, Dusche etc. liefern und montieren (St. jeweils).

• 6. Fliesenarbeiten: Wandfliesen verlegen (m²), Bodenfliesen (m²), inkl. Fliesensockel (m).

• 7. Maler: Decke streichen (m²) falls erforderlich, oder Zwischendecke? Geht aber eher ins Los Trockenbau falls Decke abhängen – aber eventuell in Standard-Badsanierung macht HLS-Firma auch abgehängte Decke aus Gips (dann wirft man Trockenbau mit rein).

• 8. Feinreinigung: (könnte separat, aber vllt als inkl. Nebenleistung). - Heizungsmodernisierung klein: Z.B. alter Heizkörper ausbauen, neuer rein (St.), inkl. Anpassarbeiten; oder ein Gastherme tauschen (St.), etc.

Man sieht, Los 8 kann sehr umfangreich werden. Man muss aufpassen, Überkomplexität zu vermeiden: Besser typische Pakete schnüren als jede Schraube. Evtl. könnte man sogar eine Pauschalposition "Komplettsanierung WC-Raum ca. 6 m², gemäß Leistungsbeschreibung, inkl..." definieren, aber das ist unüblich in EP-LV, weil es schlecht vergleichbar ist. Besser bleiben wir bei Einzelpositionen, aber sinnvoll gruppiert.

• Handhabbarkeit: Da verschiedene Gewerke involviert sind (Abbruch, Estrich, Fliese, Maler), sollte klar sein, wer führt die Regie. Offensichtlich soll hier der HLS-Installateur federführend sein und Koordination übernehmen. Das sollte in den Vorbemerkungen stehen: "Der AN trägt die Koordination der gewerkeübergreifenden Leistungen (Bau und TGA). Er hat sicherzustellen, dass...".

• Für den Auftraggeber ist es angenehm, einen Ansprechpartner zu haben, aber er muss dann auch etwas höher zahlen, weil der HLS-Firma das Risiko für Subunternehmerkosten etc. einpreist.

• Schnittstellen: Abbruchmaterial-Entsorgung muss geregelt (Container, Deponie), kann in Einheitspreisen einkalkuliert oder separat vergütet werden (ggf. "Containergestellung" Position). Bauschutt < xy m³ oft in Preis drin, darüber extra – ähnlich STLB-BauZ Abfallregel. Hier kann man analog sagen: 1m³ Bauschutt inkl., mehr als das getrennt.

• Wartungsverträge: Möglicherweise werden auch regelmäßige Wartungen Teil des Loses: z.B. jährliche Heizungswartung einer Kesselanlage. Aber Heizung Sanitär Los klingt eher nach Instandhaltung (Störungsbeseitigung) als nach Turnuswartung. Doch oft vergibt man Wartung separat an Fachfirma. Könnte man aber hier integrieren: "jährliche Wartung Brennwertkessel X kW" pauschal. Muss aber pro Objekt spezifiziert werden.

• Mengen/Kalkulation: Hier sollte der AG solide Annahmen liefern, da TGA-Installationen kostenintensiv und materialabhängig. Z.B.: "Im Jahr ca. 5 WC-Einheiten sanieren, 20 Armaturen tauschen, 3 Heizpumpen etc." Wenn Bieter das unterschätzt, hat er Problem. Also realistische Bedarfshistorie einfließen lassen.

(alternativ: aufschlüsseln: Cu-Rohr DN15 lfm, DN20 lfm, Formstück St., kann man tun aber macht LV lang)

Das ist jetzt sehr detailliert. Man könnte einiges zusammenziehen, aber es zeigt die Breite. In einem echten LV stünden Materialqualitäten etc. noch genauer (Fliesenart, Fabrikat, Sanitärserie). Möglicherweise würde man aber bei einem Rahmenvertrag keine spezielle Fliese vorgeben, sondern "nach Wahl AG mittleres Preissegment XY €/m² Materialkosten inkludiert?" – heikel. Evtl. macht man Material separat: "Fliesen liefern, Preis/m², wird nach tatsächl. Material verrechnet" – aber das zerstört Einheitspreisprinzip.

• Besser: man legt Standardmaterial fest (z.B. Keramikfliese 30x60 weiß matt) als Kalkulationsbasis. Wenn AG andere will, kann nachverhandelt werden oder kleine Preisänderungsklausel.

• Alltagsreparaturen (kleiner): Natürlich neben solch Komplettmaßnahmen, alltägliche: - tropfender Wasserhahn tauschen, - Ventil stopft, austauschen, - Pumpe defekt, neu, - Rohr undicht, flicken. Die sollten mit Einheitspreisen pro Stück/Länge gelistet sein oder über Stundenlohn.

• Man kann definieren Standardreparaturen: "Kleines Leck reparieren inkl. bis 0,3m Rohr und zwei Fittings" – pauschal, "WC abdichten (neue Gummimanschette)" – pauschal, etc. Oder einfach "Monteurstunde HLS". Das ist riskant, falls viel in Stunden abgerechnet wird, aber manchmal einfacher.

• Handhabbarkeit: Dieses Los ist sehr umfangreich, daher muss die Struktur sehr übersichtlich sein. Man könnte es in Unterabschnitte gliedern: A. Heizungstechnik (Kessel, HK, Pumpen) B. Sanitärtechnik (Leitungen, Armaturen, Objekte) C. Sanitärraumsanierung (Gewerkeübergreifend) – falls man das isoliert als Leistungspaket betrachtet. D. Eventual/Stundenlohn.

• So finden Bieter sich zurecht und könnten z.B. getrennte Kalkulationsteams (der Fliesenleger-Buddy und der Installateur selbst) dransetzen.

• Ein potenzielles Problem: Manche HLS-Firmen sind nicht stark in Fliese/Estrich. Die könnten das LV abschrecken. Andererseits integrale Vergabe gewünscht. Evtl. prüft AG nachher ob Bieter Subunternehmer benennen.

• Sicherheit/Normen: HLS arbeiten auch nach VOB (18380 Heiz., 18381 Sanitär). Dabei sind diverse Nebenleistungen definitorisch inkl. – z.B. Dichtheitsprüfung gehört normalerweise dazu; Kernbohrungen eher nicht. Man muss schauen, was man extra vergütet. Im Zweifel Positionen vorsehen für Kernbohrung (St.) falls Leitungen durch Decken müssen.

• Abrechnung: Um Streit zu vermeiden: Speziell bei unvorhergesehenem, viele Regiearbeiten. Hier wird man oft auf Stundenbasis landen. Also lieber im LV definieren: "Regiearbeiten dürfen nur nach schriftlicher Anordnung AG erfolgen, Stundenlohn lt. LV, Material nach Nachweis plus xx% Zuschlag" – oder man gibt "Materialkostenpauschale" mit an. Besser, aber im LV kann man auch "Materialkosten auf Nachweis, Zuschlag des AN auf EK: xx%" als Vertragsbedingung definieren.

• Abschließend: Los 8 ist quasi mehrere Gewerke in einem – höchste Sorgfalt beim Erstellen, um Vollständigkeit sicherzustellen, aber zugleich darauf achten, dass die Positionen nicht überdetailliert werden, sonst verliert man die Übersicht. Besser mit typischen Paketen und Einheitspreisen arbeiten.

• Leistungsumfang: Hier geht es um Raumlufttechnische Anlagen (RLT) und Kälteanlagen. Im Facility Management betrifft das z.B.: Lüftungsanlagen in Besprechungsräumen, Labors oder Kantinen, inkl. Ventilatoren, Lüftungskanäle, Brandschutzklappen, Filter; sowie Klimaanlagen bzw. Kälteerzeuger (Chiller, Split-Klimageräte, Rückkühler etc.). Typische Leistungen: Wartung und Instandhaltung dieser Anlagen (Filter wechseln, Riemen spannen, Lager schmieren, Kühlmittel überprüfen), Reparaturen (Ventilatormotor austauschen, Lagerwechsel, Undichtigkeiten in Kältekreis abdichten, Kompressor tauschen), eventuell Erweiterung oder Umbau (neues Kanalstück, zusätzliche Auslässe, Umbalancieren der Anlage).

• Da "Klima, Lüftung" oft ein spezialisierteres Feld ist, kann das Los auch regelmäßige Wartung mit beinhalten. In der TGA ist es gängig, Wartungen der Lüftungsanlagen jährlich oder halbjährlich zu machen (Filter 4x jährlich etc.). Möglicherweise ist das schon gesondert vergeben, aber falls nicht, sollte das LV solche Wartungsleistungen abdecken (wenn es "Instandhaltung" im weiten Sinn meint, wäre Wartung auch drin). Die Anfrage sagt "Instandhaltung und Bewirtschaftung", das umfasst eigentlich Wartung.

• Standardtexte: STLB-Bau hat: - 075 "Raumlufttechnische Anlagen" – das deckt Lüftungsanlagen (Kanalsysteme, Geräte etc.). - 078 "Kälteanlagen für RLT" – deckt Kälteerzeuger (Chiller etc.). - nicht explizit genannt aber evtl. 076 oder 077? (im LB-Auszug fehlt die Nummer, aber es gibt ggf. separate LB für Mess-, Steuer- und Regeltechnik, aber das wäre Los 11). - 056 "Feuerlöschanlagen", aber das ist Brandschutz, irrelevant hier.

• Auch Normen: DIN 18379 (RLT), DIN 18380 (soweit Klimaanlagen Heizung?), DIN EN Standards für Kälte.

• Typische Leistungen/Positionen: - Wartungspauschalen: z.B. "Jahreswartung zentrale Lüftungsanlage bis 5.000 m³/h, inkl. 4 Filterwechsel, 2 Inspektionen, Reinigungsarbeiten, etc. pauschal" – pro Anlage. Oder "Filterwechsel durchführen, Filter inkl. Lieferung" – per Stk filter. - Reinigung Lüftungsanlage: evtl. periodisch (VDI 6022 hygienische Inspektion), aber das könnte auch anfallen. "Kanalnetz reinigen, pro m² Kanalfläche" – kann man aufnehmen falls relevant, aber in Küchenlüftung etc. - Reparaturen: - Ventilatorriemen ersetzen (St.). - Motorlager tauschen (St.). - gesamter Ventilator wechseln (St. je nach Größe). - Brandschutzklappe austauschen (St.). - Sensor tauschen (Temp.-Fühler, St.). - Kühlmittel nachfüllen (kg, wobei das streng reglementiert, aber gut). - Dichtheitsprüfung Kälte (pausch.). - Kompressor tauschen (St. + kg Kältemittel). - Kältemittelpumpe erneuern. - Expansionsventil tauschen. - etc. - Erweiterung: - Kanal neu einbauen (m² Fläche oder m Länge), verschiedene Querschnitte. Besser: "Luftkanal verzinkt, Querschnitt bis 500x500, inkl. Einbauen" per m². - Luftauslass (Tellerventil, Gitter) montieren (St.). - Kältemittelleitung verlegen (cu-Rohr lfm). - etc.

• Inbetriebnahme: z.B. Neuaustausch Kompressor bedingt neues Kältemittel füllen, evakuieren (das müsste Position sein).

• Balancieren: mal Ventile einstellen? Weniger wahrscheinlich, aber man kann "Luftmenge einregulieren" als h-Satz, aber das wird im Zuge einer Reparatur mit gemacht.

• Handhabbarkeit: Hier hat man es mit technisch komplexen Anlagen zu tun. Ein Rahmen-LV ist aber machbar, wenn man erfahrene Dienstleister hat. Oft haben diese aber eigene Wartungsverträge mit Checklisten statt EP-LV. Der AG will aber wohl EP-LV, um flexibel abrufen zu können. Man muss definieren, ob Materialkosten in den Einheitspreisen drin sind oder gesondert. Bei größeren Ersatzteilen (Kompressor, Motor) wäre es üblich, diese als eigene Position "Liefern ... XY" zu haben. In STLB-Bau sind solche Dinge oft enthalten: z.B. "Ventilator bis 1kW liefern und montieren".

• Beispielpositionen Los 9: - Wartung: - Lüftungsanlage einfache (nur Zuluft) Wartung, bis 2000 m³/h (St./Durchführung). - Lüftungsanlage größer, bis 10000 m³/h (St.). - Kälteanlage (Kompressionskälte) Wartung, bis 50 kW Kälteleistung (St.). - Filter ersetzen Typ X (St.). - Ansauggitter reinigen (St.). - Reparatur: - Keilriemensatz wechseln am Ventilator, inkl. Spannen (St.). - Motor für Ventilator bis 2kW tauschen (St.). - Brandschutzklappe neu einsetzen inkl. Anschluss an MSR (St.). - Kühlmittel R-410A nachfüllen, inkl. Lecksuche (kg). - Kompressor Scroll bis 10kW liefern & einbauen (St.). - Kältetrockner/Filter austauschen (St.). - Rohrleitungsisolierung instandsetzen (m). - Erweiterung/Änderung: - Luftkanal rechteckig, Querschnitt bis 0,25 m², verz., neu montieren (m²). - Wickelfalzrohr DN 200, neu inkl. Aufhängung (m). - Tellerventil DN 125 an bestehendem Kanal montieren (St.). - Isolierung für Rohr DN50, 19 mm Dämmstärke, anbringen (m). - Eventual: - Stördienst-Einsatz außerhalb Arbeitszeit (Pauschale pro Einsatz). - Kältemittel entsorgen (kg). - Leihkältemaschine aufstellen (pausch.), falls Ausfall (exotisch, vielleicht zu viel).

• Normative Anforderungen: z.B. F-Gase-Verordnung: Kältearbeiten nur durch zert. Betriebe, das sollte man als Anforderung an Bieter setzen (Zulassung nach ChemKlimaschutzV). Auch Hygiene bei Lüftung (VDI6022) – Bieter soll Qualifikation haben für Reinigung.

• Mengen: Hier wird es schwierig, aber man kann Schätzungen bringen: "Es gibt 20 Lüftungsanlagen, davon werden pro Jahr ca. 5 Stk. instandgesetzt, typische Ersatzteile: 10 Motoren, etc." Und "Kälteanlagen 3 Chiller, Kompressorwechsel ca. alle X Jahre" etc.

• Praktikabilität: Im Betrieb muss man oft schnell reagieren, z.B. Lüftung in OP-Saal (Uni Klinik?) – hier Reaktionszeiten definieren. Evtl. im Vertrag: "AN muss binnen 4h reagieren bei Totalausfall kritischer Anlage" – das ist in LV eher nicht Position, sondern Verpflichtung. Man kann aber "Bereitstellen 24h-Notdienst, Pauschale pro Monat" als Position aufnehmen. Das hat GEFMA Standard-LV erwähnt, Betreiberpflicht-Übertragung.

• Fazit: Los 9 sollte ähnlich Los 8 detailliert aber strukturiert sein. Der Umfang an Positionen ist groß, weil viele Komponenten. Aber man kann verallgemeinern: z.B. "Ventilatoren aller Größen" als ein paar Kategorien. Lieber nicht 100 Positionen, sondern vielleicht 30 gut gewählte, decken 90% ab.